Вы переехали в Италию, получили свой первый ВНЖ, и теперь главный вопрос для вас решить вопрос жилья. Если вам удалось найти квартиру в мире итальянской недвижимости, то поздравляем — теперь пришло время выяснить, что именно вы подписываете, когда арендодатель просит вас приложить перо к бумаге в новом договоре аренды.
В отличие от Соединенных Штатов, Канады или Великобритании, да и многих других стран, законы об аренде в Италии предоставляют гораздо больше власти в руки арендатора – сразу же, как только договор аренды подписан. Это одна из причин, по которой найти квартиру в Италии может быть не так-то просто.
Но даже если итальянские законы хороши для арендаторов, это не значит, что при подписании первого договора об аренде вам не на что обращать свое внимание.
Вот наше руководство по успешной навигации в мире итальянских договоров аренды.
Поиск жилья
В отличие от других стран, где вы можете найти одно агентство по аренде, управляющее целым домом квартир, в Италии очень мало крупных компаний по аренде, и большинство квартир сдается владельцами. По этой причине часто проще всего найти жилье через агента по аренде или брокера.
Эти брокеры нередко получают комиссию за работу с вашими документами — до 12 процентов или арендную плату за один месяц.
Как правило, для заключения соглашения вам потребуется ваше удостоверение личности, налоговый код Италии (codice fisale) и подтверждение дохода (referenziati). Гражданам стран, не входящих в ЕС, также может быть предложено предоставить подтверждение законного проживания.
Вам также обычно необходимо внести залог, который может исчисляться тысячами евро. По закону залог не может превышать трехкратную сумму месячной арендной платы.
При поиске вы можете обратить внимание на квартиры, которые «arredato», то есть меблированы. В Италии немеблированная квартира действительно означает немеблированную — скорее всего, она будет без шкафов, техники или светильников.
Между тем, меблированные квартиры часто резервируются для краткосрочных контрактов.
Краткосрочные контракты (менее 3 лет)
Конечно, даже краткосрочные контракты часто могут показаться невероятно длинными кочевым эмигрантам, привыкшим к 12-месячной аренде, принятой в других странах мира.
Итальянские договоры аренды предназначены для защиты арендаторов, а это означает, что большинство из них гарантируют ваше право на продление договора аренды по умолчанию.
Самый краткосрочный вид договора аренды — это аренда для туристического использования (contratto per uso turistico) и временная аренда (contratto di locazione ad uso transorio). Срок аренды может варьироваться от нескольких дней до 18 месяцев, но с важными оговорками.
В отличие от других договоров аренды, эти соглашения не подлежат продлению и не могут быть использованы для установления резидентства. Чтобы подписать временный договор аренды, вам нужно будет указать конкретную причину и продолжительность вашего пребывания, например, ученичество, краткосрочный контракт или программу обучения.
Преимущество этих контрактов в том, что вам не нужно уведомлять своего арендодателя о выезде в конце вашего контракта.
Если вы студент, посещающий университет, вы также можете найти студенческую аренду (contratto di locazione a Fare degli Studenti Universitari). Эти договоры аренды длятся от шести месяцев до трех лет. Но в отличие от временной аренды, они автоматически продлеваются в конце срока действия договора.
Это означает, что вы должны уведомить своего арендодателя перед расторжением договора — обычно от одного до трех месяцев. От вас также может потребоваться сохранение официального места жительства в другом городе.
Долгосрочные контракты (3+ года)
Большинство соглашений об аренде в Италии относятся к оставшимся двум категориям, которые мы называем фиксированной арендной платой (canone concordato, иногда называемой «обычной») и договорной арендной платой (canone libero, иногда называемой «неограниченной»).
Контракты с установленной арендной платой короче договорных арендных договоров — они заключаются на три года и гарантируют возможность продления еще на два года. По этой причине их иногда также называют контрактами «3+2».
Но в отличие от заключенных договоров аренды, ваш арендодатель не может выбирать, сколько вы будете платить за аренду. Вместо этого им предоставляется узкий диапазон, установленный местным советом арендодателей и арендаторов или муниципалитетом, на основе таких деталей, как возраст здания, его район и наличие парковочного места.
Арендодатели получают хорошие налоговые льготы за аренду в этой категории, и вы принимаете более короткий контракт, поэтому арендная ставка всегда ниже рыночной. Эти соглашения часто используются для государственного жилья, и, как правило, вам не разрешается сдавать его в субаренду.
Если вы планируете переехать или не хотите, чтобы ваша аренда автоматически продлевалась, вам необходимо уведомить своего арендодателя, как правило, заказным письмом (электронная почта не будет учитываться). Как далеко заранее будет указано в вашем договоре аренды и может быть предметом переговоров. Но обычно это полные шесть месяцев, поэтому обязательно планируйте заранее.
Последняя категория является наиболее распространенной. Согласованные договоры об аренде позволяют вашему арендодателю устанавливать свою цену, но они должны позволять вам подписываться на полные четыре года, а также иметь возможность автоматического продления еще на четыре года. По этой причине их иногда называют контрактами «4+4».
Арендодатели могут запретить вам продлевать эти договоры только в определенных случаях, установленных законом, — например, если они продают недвижимость или сами в нее въезжают. Когда вы представляете, что вынуждены сдавать квартиру кому-то в течение восьми лет, вы можете понять, почему некоторые арендодатели не решаются сдавать квартиру незнакомцам!
Как правило, в эту категорию попадает большинство договоров аренды, но существуют некоторые региональные различия. По данным итальянского сайта недвижимости Gabetti, в Милане практически нет договоров аренды с фиксированной арендной платой, но в Риме и Генуе почти 60% составляют договоры аренды 3+2, в то время как договорная аренда составляет всего 26% и 20% квартир соответственно.
Важно помнить, что во всех этих категориях аренды обычно есть место для переговоров по арендной плате. Если вы чувствуете себя смелым или у вас есть хороший агент, вы также можете обсудить другие детали, такие как количество месяцев перед уведомлением, которые вы должны предоставить перед выходом из аренды, разрешены ли вам домашние животные или разрешена ли вам субаренда.
Что должен содержать ваш договор
Когда приходит время подписания договора, важно просмотреть ваше соглашение и убедиться, что в нем указаны все детали.
Наиболее важным является то, что он включает ваши личные данные и личные данные арендодателя, а также указывает общую ежемесячную арендную плату и любые дополнительные коммунальные расходы, такие как плата за квартиру, лифт или вывоз мусора.
В нем также должна быть указана сумма вашего депозита и пояснено, как расторгнуть договор. Вы также должны получить сертификат энергоэффективности или attestato di prestazione energetica.
После подписания ваш арендодатель должен зарегистрировать договор в региональном офисе в течение 30 дней, чтобы он стал юридически обязывающим, и уведомить полицию о вашем проживании в течение 48 часов. Сообщается, что арендодатели нередко уклоняются от этого требования, чтобы не платить налоги, иногда предлагая взамен арендную плату со скидкой.
Наконец, в вашем договоре должны быть указаны ваши обязательства в качестве арендатора по содержанию и любые ограничения, такие как запрет на субаренду или домашних животных, о которых вам следует знать.
Ваши права как арендатора
После подписания договора закон на вашей стороне. Арендодатели не могут произвольно выселять арендаторов без компенсации даже за неуплату арендной платы — и этот процесс может занять годы.
Как арендатор, вы имеете право на недвижимость в пригодном для жизни состоянии, с электричеством, водой и отоплением, хотя вы несете ответственность за базовое обслуживание.
Ваша арендная плата не может быть изменена по сравнению с суммой, указанной в договоре, на весь срок аренды, за исключением учета инфляции.
Для более долгосрочных контрактов, если ваш арендодатель решит продать, вы имеете право преимущественной покупки. И если ваш арендодатель не продлит ваш контракт 4 + 4 из-за капитального ремонта, вы получаете право первоочередной покупки, если после этого квартира вернется на рынок.
Арендодатели должны запросить разрешение на доступ к собственности, и вы можете отказаться от любых ремонтных работ, которые мешают вам использовать собственность. Если ремонтные работы продолжаются более 20 дней, вы можете потребовать скидку на арендную плату.
Вы можете вносить косметические изменения самостоятельно, например, красить стены, если их можно вернуть в прежнее состояние, когда вы съезжаете. Как правило, рекомендуется уведомлять арендодателя об этих изменениях.
Жилищная дискриминация
Конечно, все эти права вступают в силу только после того, как вы подписали контракт, и для некоторых людей в большей степени, чем для других, переход на этот этап может быть самой сложной частью.
Итальянское и европейское законодательство теоретически защищает жильцов от дискриминации по признаку расы, религии или половой принадлежности. Но арендодатели имеют конкурирующее право на «автономию ведения переговоров» — это означает, что никто не может заставить их сдавать аренду тому, кто им не нравится.
Одно исследование, проведенное в Италии, выявило значительную дискриминацию арендаторов с арабскими именами, хотя она варьировалась от места к месту по всей стране. С другой стороны, в 2000 году ивуарийец добился компенсации в миланском суде после того, как арендодатель отозвал свое предложение об аренде квартиры, узнав о стране его происхождения.
Некоторые арендодатели могут отказать в аренде одиноким людям, людям, нуждающимся в жилье для инвалидов, или людям с домашними животными. В то время как итальянский суд постановил, что домовладельцы имеют право держать собак, у арендаторов таких прав нет.
Если вы считаете, что подверглись дискриминации в отношении жилья, вы можете обратиться за помощью в национальные организации по защите прав арендаторов, такие как SUNIA, SICET или ANIA.