Впервые представленная в 2014 году, итальянская схема аренды с правом выкупа (affitto con riscatto) представляет собой своего рода гибрид между арендой и покупкой недвижимости, призванный помочь потенциальным покупателям приобрести жилье без необходимости немедленного полного финансирования.
По сути, она позволяет арендовать недвижимость на определенный период времени (от трех до десяти лет) с возможностью её выкупа в конце срока аренды.
Путь affitto con riscatto предлагает уникальное преимущество, позволяя сразу въехать в дом или квартиру и отложить решение о покупке на более поздний срок.
Это делает его привлекательным вариантом для тех, кто может быть не уверен в принятии крупного финансового обязательства сразу или испытывает трудности с получением ипотеки в банке.
Как работает схема аренды с правом выкупа?
Первый шаг процесса включает переговоры с продавцом и согласование цены покупки недвижимости (она остается фиксированной до конца срока аренды) и договора аренды, который должен быть заключен на срок от трех до десяти лет.
По договору вы сможете сразу въехать в дом, но должны будете вносить ежемесячные платежи. Они будут включать арендную плату плюс дополнительный взнос, который будет зачтен в счет окончательной цены покупки, если вы решите купить недвижимость в конце срока аренды.
Это означает, что сумма, которую вы платите ежемесячно, будет выше, чем та, которую вы обычно платите по обычному договору аренды, но дополнительные деньги будут вычтены из цены покупки.
Например, если недвижимость стоит 200 000 евро, и вы соглашаетесь на десятилетний договор аренды с ежемесячным платежом в 1 000 евро, разделенным поровну между арендой (500 евро) и дополнительным взносом (500 евро), что составляет в общей сложности 12 000 евро в год.
За десять лет вы заплатите 120 000 евро, из которых половина (60 000 евро) будет вычтена из цены покупки.
Это означает, что если вы решите купить недвижимость в конце контракта, вам нужно будет заплатить «только» оставшиеся 140 000 евро.
Что если я не решусь на покупку?
Если вы решите не покупать дом в конце срока, владелец оставит себе часть, которую вы заплатили в качестве аренды.
Однако с дополнительным взносом обращаются иначе, и вы можете получить часть его обратно, если решите не продолжать с покупкой.
Все зависит от типа контракта, который вы подписали.
По некоторым контрактам вы можете получить обратно до 50 процентов, в то время как в других может не быть такого пункта, что означает, что то, что вы заплатили в счет окончательной покупки, будет фактически «потеряно».
Это самая важная вещь, на которую нужно обратить внимание при подписании контракта.
Преимущества
Affitto con riscatto может быть выгодным вариантом для тех, кто испытывает трудности с финансированием и нуждается в дополнительном времени для поиска необходимых средств для покупки недвижимости, поскольку это по существу позволяет отложить решение о покупке, одновременно обеспечивая жильем в промежуточный период.
Схема может быть особенно подходящей для иностранных граждан, поскольку они часто сталкиваются с дополнительными препятствиями при попытке получить ипотеку (или обеспечить хорошие ставки и условия) в Италии.
И контракт не является обязательным, что означает, что если вы все еще не можете обеспечить необходимое финансирование, вы можете отказаться от покупки и выехать в конце срока аренды.
В качестве второго преимущества, если стоимость недвижимости резко возрастет, цена, которую вы в итоге заплатите за нее, если решите купить, не изменится, так как сумма фиксируется при подписании контракта.
Также стоит отметить, что если вы решите купить, взносы, которые вы платили ежемесячно, будут автоматически вычтены из окончательной цены. Это означает, что вы будете подавать заявку на меньшую сумму ипотеки, экономя на процентах и платя меньшие взносы.
В качестве последнего пункта, от вас не потребуется платить налог на недвижимость IMU или специальные расходы на обслуживание и ремонт в течение периода аренды, так как владелец недвижимости несет ответственность за эти расходы.
Недостатки
Хотя схема имеет значительные преимущества, у нее также есть существенные недостатки.
Во-первых, если вы решите не покупать дом, вы можете потерять часть или все ежемесячные взносы, которые вы платили сверх арендной платы. Все зависит от того, что указано в вашем контракте.
Во-вторых, недвижимость может значительно обесцениться в течение срока аренды, но вам все равно придется купить ее по ранее согласованной цене (она остается фиксированной и не может быть изменена, если только владелец не решит ее снизить).
Наконец, рынок недвижимости, доступной по схеме аренды с правом выкупа, очень ограничен, по мнению итальянских экспертов по недвижимости.
Большинство продавцов прибегают к варианту аренды с правом выкупа только тогда, когда конкуренция невелика и шансы продать недвижимость сразу низки.
Это означает, что недвижимость с правом выкупа обычно доступна в менее привлекательных районах (например, в пригородных районах или изолированных сельских местностях).
Так каков же вердикт?
Опция аренды с правом выкупа предлагает большую гибкость, когда дело доходит до принятия жизненно важного решения о покупке дома.
Независимо от того, не можете ли вы сразу получить ипотеку или не готовы взять на себя обязательства, она позволяет обеспечить себя недвижимостью и отложить решение о покупке на более поздний срок.
И, как упоминалось выше, контракт не является обязательным, что означает, что у вас будет свобода решить, покупать или нет в конце срока аренды.
Тем не менее, есть также серьезные недостатки, включая возможность потери дополнительных взносов, уплаченных сверх арендной платы, если вы решите не продолжать с покупкой.
Кроме того, пул доступных в настоящее время объектов недвижимости с правом выкупа очень ограничен, и те, что есть, могут находиться в менее привлекательных районах.